Орчин үеийн хотын амьдралын салшгүй нэг хэсэг бол байр түрээслэх, түрээслүүлэх харилцаа. Монгол Улсад, ялангуяа нийслэл Улаанбаатарт мянга мянган иргэн түрээсийн орон сууцанд амьдарч байна. Гэвч энэхүү харилцаа нь хуулийн зохицуулалт сул, хяналтгүй орчинд явагдсаар ирсэн. Үүний улмаас аль аль талд нь эрх зөрчигдөх, хохирол амсах тохиолдол нэмэгдсээр байна.
Яахав түрээслэгчид, хөрөнгийн эзэдтэй харилцан итгэлцэж, гэрээ байгуулан амьдарч байгаа боловч зарим тохиолдолд зохицуулалт үнэхээр дутагддаг. Тухайлбал, түрээслүүлэгчид дунд хугацаанд түрээсийн үнийг огцом нэмэгдүүлэх явдал гардаг. Энэ нь түрээслэгчдэд санхүүгийн хүндэрлийг үүсгэдэг. Тэр ч байтугай, барьцаа мөнгө, гэрээний нөхцөлд хуулийн дагуу хянах систем байхгүйгээс зарим түрээслэгчид “хэн нэгний таашаалд нийцэж” нөхцлүүдээ хүлээн зөвшөөрөхөөс өөр аргагүй болдог.
Түрээслүүлэгчид (байр эзэмшигчид) байраа хүндэтгэлтэй, хариуцлагатай хүн суулгахыг хүсдэг. Гэтэл зарим түрээслэгчид түрээсээ хугацаанд нь төлөхгүй, байрыг эвдэж сүйтгэх, дур мэдэн бусдад дам түрээслэх, цэвэр цэмцгэр байлгахгүй байх зэрэг зөрчил гаргаж, түрээсийн зах зээлд итгэлцлийн хомсдол үүсгэдэг.
Харин нөгөө талд, хариуцлагатайгаар амьдрахыг хүссэн, гэрээний дагуу бүх үүргээ биелүүлдэг түрээслэгч нар гэрээгүйгээр байрнаас хөөгдөх, түрээсийн үнэ гэнэт нэмэгдэх, байрны дулаан, ус, цахилгаан зэрэг суурь үйлчилгээнд доголдол гарахад дуугүй үлдэх, түрээслүүлэгчийн шахалт, дарамтад орох зэрэг эрхийн зөрчилтэй тулгардаг. Энэ бүхэн түрээсийн харилцаа нь зөвхөн эдийн засгийн төдийгүй хүний эрх, итгэлцлийн асуудал гэдгийг харуулж байна.
Нийгэмд байр хөлсөлж амьдарч буй хүмүүсийг “түр зуурын хүмүүс” мэтээр ойлгодог нь ялгаварлал, эрх зүйн доголдлыг бий болгодог. Түрээслэгчид ч мөн адил хөдөлмөрлөж, татвар төлж, хотын эдийн засагт оролцож буй иргэд юм.
Түрээслэгч ч эрхтэй, үүрэгтэй — Түрээслүүлэгч ч эрхтэй, үүрэгтэй
Байрны түрээс бол хоёр талын харилцан итгэлцэл, хүндлэл дээр тогтдог харилцаа. Гэвч манай улсад энэ харилцаа ихэвчлэн аман тохиролцоон дээр тулгуурладаг бөгөөд хууль эрх зүйн зохицуулалт сул байгаа нь зөрчил, маргаан үүсэх хөрсийг бүрдүүлдэг. Орон сууцны түрээсийн харилцаа бол нэг тал нь мөнгө төлж, нөгөө нь байр өгдөг энгийн арилжаа биш бөгөөд харин ч хоёр талын харилцан итгэлцэл, ойлголцолд суурилсан, хүний оршин байх суурь эрхтэй салшгүй холбоотой, амьдралын маш чухал харилцаа юм. Түрээслэгчийн хувьд тухайн байр нь зүгээр нэг оршин суух газар бус, тухайн хүний өдөр тутмын амьдрал, аюулгүй байдал, сэтгэл санааны тайван байдлыг хадгалах орон зай болдог. Тиймээс тэрээр тухайн байранд гэрээний дагуу, тогтвортой, дарамт шахалтгүй амьдрах эрхтэй. Мөн амьдрах орчны суурь үйлчилгээ болох дулаан, цахилгаан, цэвэр ус, ариун цэврийн нөхцөл зэрэг нь найдвартай байж, амьдралын наад захын шаардлагыг хангах ёстой. Үүнтэй адил, түрээслэгч нь байрны үнэ төлбөрийг хугацаанд нь бүрэн төлөх, байрыг зориулалтын дагуу хүндэтгэлтэй ашиглах, хөрш оршин суугчдын эрх ашгийг зөрчихгүй байх, гэрээний бүх нөхцөлийг чанд баримтлах үүрэгтэй.
Харин түрээслүүлэгчийн хувьд байр бол олон жилийн хөдөлмөр, хуримтлалын дүнд бий болгосон үнэт хөрөнгө бөгөөд түүнээсээ тогтмол өгөөж хүртэж, зөв хүнд ашиглуулна гэдэг нь бизнесийн үндсэн шаардлага болдог. Тийм ч учраас түрээслүүлэгч нь өөрийн байрыг хүндэтгэлтэй ашиглуулах, гэрээний дагуу ашиглуулж буй нөхцөлд түрээсийн төлбөрөө цаг тухайд нь бүрэн авч байх, байрны нөхцөл байдалд хяналт тавих, гэрээ зөрчигдөх тохиолдолд хуулийн дагуу арга хэмжээ авах эрхтэй байдаг. Мөн түүнчлэн гэрээний хугацаанд түрээслэгчийг дур мэдэн байрнаас нүүлгэхгүй байх, шаардлагатай бол урьдчилан мэдэгдэж, тодорхой шалтгаан үндэслэлээр л хуулийн хүрээнд шийдвэр гаргах ёстой. Үүний зэрэгцээ байрны үндсэн дэд бүтэц, засвар үйлчилгээ, инженерийн системийн доголдлыг арилгах нь түрээслүүлэгчийн үүргийн нэг хэсэг юм.
Ийнхүү харилцан эрх, үүрэг нь тэнцвэртэй, тодорхой, ил тод байх нь орон сууц түрээслэх харилцааг зөв зохион байгуулж, хоёр талын итгэлцлийг бэхжүүлж, зах зээлийг тогтвортой, шударга болгох үндэс суурь болдог. Түрээслэгч түр зуурын зочин биш, түрээслүүлэгч мөн эрх мэдэлтэй эзэн биш — харин хоёулаа иргэний эрхээ эдэлж буй, харилцан хүндлэл, итгэлцлээр холбогдсон түншлэл юм. Тиймээс хууль эрх зүйн орчин, нийгмийн ойлголт, зах зээлийн соёл ч энэ хандлагад нийцэхүйц хөгжих шаардлагатай байна.
Хөгжингүй улс орнууд ямар жишгээр явдаг вэ?
Түрээсийн байр түрээслэгчид биш, түрээслүүлэгчдэд илүү ашигтай байдлаар тогтсон систем зөвхөн манайд гэлтгүй олон оронд шүүмжлэл дагуулдаг. Гэвч зарим улс орнууд энэ асуудлыг аль хэдийн ухаалаг, хүний эрхэд нийцсэн байдлаар шийдэж чаджээ.
Герман – Түрээслэгч гэрийн эзэнтэй тэнцүү эрхтэй хүн
Германд түрээслэгчийн эрх нь өндөр хэмжээнд хамгаалагдсан байдаг. Улс орондоо хүчтэй хуулийн зохицуулалттай бөгөөд түрээслэгчийг хамгаалах олон төрлийн арга хэмжээ авч хэрэгжүүлдэг. Тухайлбал, Германы хуулиар түрээсийн үнийг хязгаарладаг бөгөөд шинэ гэрээ байгуулах үед түрээс өмнөх дундаж үнэ эсвэл бүс нутгийн хэмжээнд тогтоосон үнийн хязгаараас 10 хувиар илүү нэмэгдэх боломжтой. Үүний ачаар түрээслэгчид хэт өндөр түрээсийн дарамтаас хамгаалагдаж, эдийн засгийн хувьд тогтвортой байдалд амьдрах боломжтой.
Мөн, түрээслэгчийг гэрээ зөрчөөгүй тохиолдолд хөөж гаргах нь бараг л боломжгүй юм. Энэ нь түрээслэгчдэд ч санаа амар амьдрах боломж олгодог.
Швед – Түрээслэгчийн эрхийг хамгаалах тогтолцоо
Шведийн орон сууцны зах зээл нь түрээслэгчдийг хамгаалах чиглэлээр дэлхийд тэргүүлэгч орны нэг юм. 2020 оны Шведийн түрээслэгчдийн холбооны судалгаагаар, Шведийн 40 хувь орчим иргэн түрээслэгч бөгөөд эдгээр түрээслэгчид нь түрээсийн үнийн нэмэгдлээс хамгаалагдсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл Шведийн засгийн газар орон сууцны холбоод буюу орон сууцны байгууламжуудыг төрийн зохицуулалтаар удирддаг бөгөөд түрээслэгчийн эрхийг хамгаалахад энэ нь чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Үүнээс гадна, Шведийн түрээслэгчид гэрээний хугацааг зөрчиж чадахгүй бөгөөд гэрээг зөвхөн үндэслэлтэй шалтгаанаар цуцалж болно.
Түрээслэгчдийн эрхийг хамгаалах нь зөвхөн тэдний амьдралын чанарыг дээшлүүлэх төдийгүй, нийгмийн тогтвортой байдлыг хангахад чухал ач холбогдолтой.
Нидерланд – Түрээслэгчдэд зориулсан оновчтой систем
Нидерланд улс түрээслэгчдийн эрхийг хамгаалахад онцгой анхаардаг. Тамарштейн гэх хотын нэг жишээ авч үзвэл, тухайн бүсийн дунджаас 20 хувиар илүү түрээс тогтоохыг хуулиар хориглодог. Энэ нь түрээслэгчдэд нийгэмд тогтвортой амьдрах боломжийг олгодог бөгөөд өндөр түрээсийн дарамтаас хамгаалдаг байна…
ХАРИН МАНАЙ УЛСАД…
Монгол Улсад нийслэлийн хүн амын дор хаяж 12–15 хувь нь (150,000–180,000 орчим иргэн) байнгын орон сууцгүй, түрээсийн байранд амьдарч байна гэх судалгааг 2023 онд ҮСХ-оос гаргасан байна. Эдгээрийн олонх нь залуу гэр бүл, орлого багатай өрх, оюутан, хөдөө орон нутгаас шилжин ирэгсэд бөгөөд амьжиргааны зардлынхаа 30–50 хувь болон түүнээс ихийг зөвхөн байрны түрээст зарцуулдаг гэсэн судалгаа бий. Энэ нь дэлхийн дундажтай харьцуулахад өндөр үзүүлэлт бөгөөд орлогын хэт их хэсэг орон байрны зардалд шингэж буй нь санхүүгийн тогтворгүй байдал, нийгмийн эмзэг байдлыг дагуулж буй.
Харамсалтай нь, эдгээр түрээслэгчдийн дийлэнх нь албан ёсны гэрээгүй, эрх зүйн ямар ч хамгаалалтгүй орчинд оршин суудаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэн түрээсийн үнийг хүссэн үедээ нэмэх, барьцаа мөнгийг буцаахгүй байх, бүр гэнэт нүүлгэх эрх мэдлийг “өөрийн байр” гэдэг нэрийн дор дураар эдэлж, түрээслэгч нь дуугүй хүлээн зөвшөөрөхөөс өөр гарцгүй нөхцөлд ордог. Энэ бол зөвхөн эдийн засгийн бус, хүний эрхийн асуудал юм.
Мөн орон гэр бол тансаг хэрэглээ бус хүний эрхийн үндсэн нөхцөл. Түрээсийн зах зээл зөвхөн бизнес биш, төрийн оролцоотой, шударга тогтолцоонд суурилсан хамгаалалтын систем байх ёстой.
Хуульгүй орчин бол хүчтэй талд ашигтай, харин хамгаалалтгүй талд үргэлж эрсдэл дагуулдаг.
ТӨРИЙНХӨНД…
Төрийн үүрэг бол иргэдийн амьдралын баталгаа, тогтвортой байдалд чиглэсэн бодлого хэрэгжүүлэх явдал юм. Түрээслэгчдийн эрхийг хамгаалах эрх зүйн орчин, зохицуулалтыг сайжруулах нь зөвхөн нийгмийн хөгжилд төдийгүй иргэдийн амьдралын чанарт эерэг өөрчлөлт авчирна. Тиймээс, түрээслэгчийн эрхийг хамгаалах, орон сууцны зах зээлд шударга, ил тод байдал бүрдүүлэхийн тулд бүх нийтийн төлөө хууль, дүрэмд зохих өөрчлөлтүүдийг хийх цаг ирсэн гэдгийг энэхүү нийтлэлийнхээ төгсгөлд цохон тэмдэглье. Учир нь хууль зүйн зохицуулалт хийгдсэн тохиолдолд энэ зах зээлийн бүхий л оролцогч талуудын эрхийг хамгаалах боломж бүрдэж, илүү шударга, тогтвортой систем бий болох юм.